Tài liệu về lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng

TỔNG QUAN VỀ LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

“Tổng quan về lập và thẩm định dự án đầu tư” — bao gồm khái niệm đầu tư, đặc điểm và phân loại đầu tư, vai trò của lập và thẩm định dự án đầu tư.

Đầu tư và phân loại đầu tư

1.1 Khái niệm đầu tư

“Đầu tư” là thuật ngữ dùng để chỉ việc bỏ ra hoặc hy sinh một nguồn lực hiện tại – bao gồm nhân lực, vật lực, tài lực – nhằm thực hiện vào một hoặc nhiều lĩnh vực kinh tế‑xã hội với mục đích thu về kết quả tốt hơn trong tương lai. Nói cách khác, đầu tư không chỉ đơn thuần là bỏ vốn mà còn là cam kết sử dụng các nguồn lực hiện có để tạo ra lợi ích trong tương lai.

1.2 Đặc điểm của đầu tư

• Đầu tư là hoạt động sử dụng vốn nhằm mục đích sinh lời — nếu việc sử dụng vốn không hướng tới thu được kết quả lớn hơn số vốn bỏ ra ban đầu thì không được xem là đầu tư trong nghĩa kinh tế. Song song với mục tiêu tài chính, đầu tư còn có các mục đích khác như giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách, khai thác tài nguyên, hoàn thiện cơ cấu ngành nghề và góp phần nâng cao phúc lợi xã hội cho cộng đồng.
• Đầu tư thường được thực hiện trong thời gian dài, thường từ hơn một năm trở lên. Yếu tố thời gian kéo dài làm tăng mức độ rủi ro trong đầu tư — bởi trong suốt giai đoạn đầu tư và vận hành sẽ có nhiều biến động về kinh tế, công nghệ, thị trường và môi trường.
• Vốn đầu tư được hiểu rộng hơn vốn bằng tiền: gồm vốn bằng tiền (tiền mặt, tiền gửi), vốn bằng tài sản hữu hình (đất đai, máy móc, thiết bị…), vốn vô hình (thương hiệu, quyền sở hữu trí tuệ, nhãn hiệu), và tài sản đặc biệt như cổ phiếu, trái phiếu hoặc phần vốn góp. Vốn này có thể đến từ nguồn trong nước hoặc từ nguồn ngoài nước (vốn FDI).

1.3 Phân loại đầu tư

1.3.1 Theo quan hệ quản lý vốn đầu tư

• Đầu tư trực tiếp: hình thức đầu tư trong đó người bỏ vốn trực tiếp tham gia quản lý quá trình sử dụng vốn đầu tư. Tức là chủ thể đầu tư và quản lý vốn là một và chịu hoàn toàn trách nhiệm về kết quả đầu tư.
• Đầu tư gián tiếp: hình thức đầu tư trong đó người bỏ vốn không tham gia trực tiếp quản lý việc sử dụng vốn. Đây thường gọi là đầu tư tài chính. Người bỏ vốn sẽ hưởng lợi tức từ vốn góp nhưng không trực tiếp quản lý.

Bên cạnh đó, đầu tư còn được phân loại theo nhiều tiêu chí khác: theo lĩnh vực (sản xuất, dịch vụ, hạ tầng), theo khu vực (nội địa, nước ngoài), theo hình thức sở hữu (nhà nước, tư nhân, liên doanh), theo thời gian (ngắn hạn, dài hạn)… Việc phân loại giúp định hướng rõ hơn về đặc điểm, rủi ro và yêu cầu quản lý dự án đầu tư.

Lập và thẩm định dự án đầu tư

2.1 Khái niệm lập dự án đầu tư

Lập dự án đầu tư là quá trình chuẩn bị và trình bày một văn kiện chi tiết và hệ thống – trong đó thể hiện các hoạt động liên quan, chi phí, nguồn lực, thời gian và mục tiêu để thực hiện một dự án đầu tư cụ thể. Đây là công cụ giúp chủ đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản lý hiểu rõ hơn nội dung đầu tư, đánh giá khả năng thực hiện và quyết định đầu tư theo kế hoạch

2.2 Khái niệm thẩm định dự án đầu tư

Theo nhiều tài liệu, thẩm định dự án đầu tư là “quá trình phân tích toàn diện nội dung dự án đã được lập theo một trình tự hợp lý và theo tiêu chuẩn kinh tế‑kỹ thuật để đi đến kết luận chính xác về hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế‑xã hội và môi trường” trước khi quyết định đầu tư hoặc cấp phép đầu tư.

2.3 Vai trò của thẩm định dự án đầu tư

Thẩm định dự án đầu tư có vai trò quan trọng ở nhiều phía:

• Đối với chủ đầu tư: giúp rà soát xem dự án đã đầy đủ nội dung chưa, xác định tính khả thi tài chính và vận hành, nhận diện các rủi ro để có biện pháp kiểm soát. Đối với nhà đầu tư/tài trợ vốn: là cơ sở để quyết định góp vốn, cho vay vốn, đánh giá khả năng sinh lời, khả năng thanh toán nợ và rủi ro đầu tư
• Đối với Nhà nước và cơ quan quản lý: giúp đảm bảo dự án phù hợp với quy hoạch, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế‑xã hội, không gây lãng phí nguồn lực, bảo vệ môi trường và quyền lợi cộng đồng

2.4 Nội dung thẩm định và các chỉ tiêu cơ bản

Theo Khoản 3 Điều 33 của Luật Đầu tư 2020, nội dung thẩm định bao gồm:

• Đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch (quốc gia, vùng, tỉnh, đô thị). Đánh giá nhu cầu sử dụng đất.
• Đánh giá hiệu quả kinh tế‑xã hội sơ bộ và tác động môi trường (nếu có).
• Đánh giá công nghệ sử dụng, điều kiện đầu tư và sử dụng vốn.
• Các điều kiện ưu đãi đầu tư và quyền hưởng ưu đãi (nếu có).

Trong quá trình thẩm định, người đánh giá thường sử dụng các chỉ tiêu tài chính‑kỹ thuật như:

• Giá trị hiện tại ròng (NPV)
• Suất sinh lời nội bộ (IRR)
• Thời gian hoàn vốn (Payback Period)
• Tỷ lệ lợi nhuận đầu tư
  … để xác định tính hấp dẫn và khả thi của dự án.

Quy trình thẩm định dự án đầu tư

Quy trình thẩm định có thể được mô tả theo các bước sau:

1. Thu thập dữ liệu và hồ sơ dự án: Hồ sơ lập dự án, báo cáo nghiên cứu, số liệu thị trường, tài chính, công nghệ
2. Thu thập thông tin liên quan: thông tin kinh tế‑xã hội, pháp lý, thị trường, quy hoạch, môi trường
3. Xử lý và đánh giá các thông tin: phân tích nội dung dự án, so sánh với các tiêu chuẩn và các dự án tương đương, xử lý các chỉ tiêu tài chính, kỹ thuật, đánh giá rủi ro.
4. Lập tờ trình hoặc báo cáo thẩm định: Trình bày kết quả thẩm định – tính khả thi, ưu nhược, khuyến nghị đầu tư hoặc không đầu tư.

Quá trình thẩm định phải đảm bảo tính khách quan, khoa học và toàn diện, nhằm giảm thiểu nguy cơ đầu tư kém hiệu quả hoặc không phù hợp với mục tiêu phát triển.

Mối liên hệ giữa lập và thẩm định dự án

Lập dự án là bước chuẩn bị chủ đầu tư thực hiện – bao gồm nghiên cứu thị trường, công nghệ, vốn, địa điểm, hạ tầng, môi trường. Thẩm định dự án là bước “kiểm tra lại” từ phía nhà đầu tư, tài trợ và cơ quan quản lý nhằm xem xét tính đúng đắn, khả thi và hiệu quả của hồ sơ dự án đã được lập.

Sự kết hợp giữa hai quá trình giúp nâng cao tỷ lệ thành công của dự án, vừa hạn chế rủi ro vừa tăng khả năng huy động vốn và triển khai đúng tiến độ.

Những thách thức và khuyến nghị trong thực tiễn tại Việt Nam

Thách thức

• Thông tin thị trường hoặc công nghệ đôi khi không đầy đủ hoặc cập nhật muộn, dẫn đến việc lập dự án bị sai lệch.
• Rủi ro dài hạn chưa được đánh giá đầy đủ (biến động giá nhiên liệu, nguyên liệu, công nghệ, quy định môi trường).
• Việc thẩm định đôi khi bị thực hiện hình thức, thiếu chiều sâu hoặc chưa tính đầy đủ tác động môi trường – xã hội.

Khuyến nghị

• Chủ đầu tư nên phối hợp với đơn vị tư vấn có kinh nghiệm để lập hồ sơ dự án và chuẩn bị thẩm định – đảm bảo dữ liệu chính xác và có phân tích rủi ro.
• Cơ quan quản lý cần tăng cường hỗ trợ hướng dẫn và kiểm tra chất lượng báo cáo thẩm định để tránh bỏ sót các dự án có tác động lớn.
• Đầu tư vào công tác đánh giá rủi ro dài hạn, biến động thị trường và môi trường để dự án linh hoạt hơn trước biến đổi.
• Áp dụng phương pháp mô hình hoá, phân tích đa kịch bản (best case, worst case) để đánh giá tính bền vững dự án.

Việc lập và thẩm định dự án đầu tư là hai quá trình nền tảng đối với mỗi hoạt động đầu tư – từ khởi nghiệp dự án đến triển khai và vận hành. Lập dự án giúp chủ đầu tư chuẩn bị kỹ lưỡng về mục tiêu, quy mô, công nghệ, vốn và địa điểm; thẩm định dự án giúp xác minh tính khả thi, hiệu quả và rủi ro của dự án trước khi quyết định đầu tư. Khi được thực hiện bài bản, hệ thống này góp phần đảm bảo vốn đầu tư được sử dụng hiệu quả, dự án phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế‑xã hội và hạn chế tối đa thất thoát nguồn lực.

Trong bối cảnh phát triển năng động và nhiều biến đổi hiện nay, việc đầu tư thông minh hơn, thẩm định sâu hơn và chuẩn bị tốt hơn sẽ là ưu thế để dự án thành công bền vững.

1.1 ĐẦU TƯ VÀ PHÂN LOẠI ĐẦU TƯ:

1.1.1 Khái niệm:

            Thuật ngữ đầu tư được hiểu đồng nghĩa với “sự bỏ ra, sự hy sinh” một nguồn lực để thu được kết quả tốt. Từ đó có thể hiểu khái niệm về đầu tư là sự bỏ ra hoặc hy sinh nhân lực, vật lực và tài lực trong hiện tại vào các lĩnh vực kinh tế xã hội khác nhau nhằm mục đích sinh lợi trong tương lai.

1.1.2 Đặc điểm đầu tư:

            - Đầu tư là một hoạt động sử dụng vốn nhằm mục đích sinh lời. Không thể coi đầu tư nếu việc sử dụng vốn không nhằm mục đich thu được kết quả lớn hơn số vốn đã bỏ ra ban đầu. Ngoài mục tiêu hiệu quả tài chính, đầu tư còn nhằm mục đích giải quyết việc làm cho người lao động, tăng thu cho ngân sách, hoàn thiện cơ cấu ngành nghề, khai thác tài nguyên.v.v.. nhằm góp phần tăng phúc lợi xã hội cho toàn dân.

– Đầu tư được thực hiện trong một thời gian dài thường là từ trên một năm. Chính yếu tố thời gian dài đã làm cho rủi ro trong đầu tư cao và là một trong những yếu tố có ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động đầu tư

- Mọi hoạt động đầu tư phải có vốn, vốn ở đây được hiểu bao gồm các loại sau:

+ Vốn bằng tiền và các loại tài sản có giá trị như tiền

+ Vốn bằng TSCĐ hữu hình như đất đai, máy móc, thiết bị…

+ Vốn bằng TSCĐ vô hình như uy tín thương hiệu, lợi thế…

+ Vốn bằng tài sản đặc biệt như trái phiếu, cổ phiếu

Vốn đầu tư này có thể hình thành từ các nguồn trong nước hoặc nước ngoài

1.1.3 Phân loại đầu tư:

1.1.3.1 Theo quan hệ quản lý vốn đầu tư: 

+ Đầu tư trực tiếp:

            Là hình thức đầu tư mà người bỏ vốn trực tiếp tham gia quản lý quá trình sử dụng vốn đầu tư. Trong hình thức này người bỏ vốn và quản lý quá trình sử dụng vốn là một chủ thể. Chủ thể này chịu hoàn toàn trách nhiệm về kết quả đầu tư của mình.

            + Đầu tư gián tiếp:

            Là hình thức đầu tư mà người bỏ vốn không trực tiếp tham gia quản lý quá trình sử dụng vốn, đây còn gọi là đầu tư tài chính. Trong hình thức đầu tư này người bỏ vốn và người quản lý quá trình sử dụng vốn không phải là một chủ thể. Vì thế chỉ có người quản lý và sử dụng vốn là pháp nhân chịu trách nhiệm về kết quả đầu tư, còn người bỏ vốn hưởng lợi tức từ vốn góp của mình.

1.1.3.2 Phân loại đầu tư theo tính chất sử dụng vốn:

            + Đầu tư phát triển: là việc bỏ vốn ra nhằm gia tăng giá trị tài sản cả về số lượng và chất lượng. Thực chất của đầu tư phát triển là tái sản xuất mở rộng có nghĩa là tạo ra những năng lực mới hoặc cải tạo, hiện đại hóa năng lực hiện tại nhằm đáp ứng mục tiêu phát triển của doanh nghiệp, của tổ chức hay cả nền kinh tế.

+ Đầu tư dịch chuyển: Là loại đầu tư mà người có tiền mua lại một số cổ phần đủ lớn để nắm quyền chi phối và sở hữu tài sản. Thực chất đầu tư dịch chuyển không làm gia tăng giá trị tài sản mà chỉ làm thay đổi quyền sở hữu tài sản, tức là dịch chuyển quyền sở hữu tài sản từ nhà đầu tư này sang nhà đầu tư khác.

1.1.3.3 Phân loại theo cơ cấu ngành:

            + Đầu tư phát triển công nghiệp: Là đầu tư nhằm tạo ra các sản phẩm là tư liệu sản xuất hoặc tư liệu tiêu dùng phục vụ nhu cầu của chính nó và cho các ngành nghề khác như nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, giao thông vận tải… và cho nhu cầu đời sống con người.

+ Đầu tư phát triển nông – lâm – ngư nghiệp: Là đầu tư mhằm tạo ra các sản phẩm dùng làm nguyên liệu cho ngành công nghiệp chế biến sản phẩm dành cho xuất khẩu và thỏa mãn nhu cầu đời sống cho con người.

+ Đầu tư phát triển dịch vụ: Là hình thức đầu tư nhằm tạo ra các sản phẩm là dịch vụ để thỏa mãn nhu cầu cho sản xuất và tiêu dùng đa dạng của con người.

+ Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng: Là hình thức đầu tư nhằm hoàn chỉnh và nâng cao chất lượng các công trình giao thông vận tải, thông tin liên lạc,cấp thoát nước.

Trong điều kiện nước ta hiện nay đầu tư vào cơ sở hạ tầng là cực kỳ quan trọng có ý nghĩa quyết định để thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài nhằm phát triển kinh tế.

1.1.3.4 Phân loại đầu tư theo tính chất đầu tư:

            Các hoạt động đầu tư gắn với đầu tư XDCB, trong trường hợp này, hoạt động đầu tư được chia thành hình thức đầu tư mới, đầu tư chiều sâu và đầu tư mở rộng.

+ Đầu tư mới: Là đưa toàn bộ số vốn đầu tư để xây dựng một công trình mới, mua sắm và lắp đặt các trang thiết bị mới hoặc đầu tư thành lập một đơn vị sản xuất kinh doanh mới có tư cách pháp nhân riêng. Đặc điểm của loại đầu tư này đòi hỏi một khối lượng vốn khá lớn, trình độ công nghệ và bộ máy quản lý mới.

+ Đầu tư mở rộng: Là đầu tư nhằm mở rộng công trình cũ (đang hoạt động) để nâng cao năng suất của công trình cũ hoặc tăng thêm mặt hàng. Đặc điểm của đầu tư mở rộng thường gắn với việc mua sắm thêm các trang thiết bị mới, xây dựng thêm các bộ phận mới hoặc mở rộng thêm các bộ phận cũ nhằm tăng thêm diện tích nhà xưởng hoặc các công trình phụ, phù trợ.

+ Đầu tư chiều sâu: Là đầu tư để cải tạo, hiện đại hóa, đồng bộ hóa dây chuyền sản xuất sản phẩm trên cơ sở công trình hiện có nhằm tăng thêm công suất hoặc thay đổi mặt hàng, hoặc nâng cao chất lượng sản phẩm hoặc thay đổi tốt hơn môi trường trong khu vực có công trình đầu tư. So với đầu tư mới thì đầu tư chiều sâu đòi hỏi ít vốn hơn, thời gian thu hồi vốn nhanh, chi phí cho đào tạo lao động thấp, bộ máy quản lý ít thay đổi

Tóm lại đứng trên những tiêu thức khác nhau chúng ta có các cách phân loại đầu tư khác nhau. Tuy nhiên, các hình thức đầu tư được phân loại như trên lại có mối quan hệ chặt chẽ với nhau và được thể hiện qua sơ đồ sau:

GỌI NGAY -  0903649782 - 028 35146426 

ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN MIỄN PHÍ

CÔNG TY CP TV ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG

Địa chỉ: 28B Mai Thị Lựu - Khu phố 7, Phường Tân Định, TP.HCM

Email: nguyenthanhmp156@gmail.com