Hướng dẫn lập dự án đầu tư

PHẦN 1: DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Dự án đầu tư xây dựng công trình là gì? Tại sao phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình? Việc lập dự án đầu tư xây dựng công trình có gì khác với lập Báo cáo nghiên cứu khả thi? Đối với nhà ở riêng lẻ của nhân dân thì quy định như thế nào?

Chúng tôi xin đưa ra phương pháp lập dự án đầu tư để quý vị có thể tham khảo. Thông qua bài viết Hướng dẫn lập dự án đầu tư xây dựng.

1. Theo quy định tại khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng thì dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời gian nhất định.

2. Lập dự án đầu tư xây dựng công trình để chứng minh cho người quyết định đầu tư thấy được sự cần thiết, mục tiêu, hiệu quả đầu tư của dự án; làm cơ sở cho người bỏ vốn (cho vay vốn) xem xét hiệu quả dự án và khả năng hoàn trả vốn. Đồng thời để các cơ quan quản lý nhà nước xem xét sự phù hợp của dự án đối với quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch xây dựng; đánh giá tác động về sự ảnh hưởng của dự án tới môi trường, mức độ an toàn đối với các công trình lân cận; các yếu tố ảnh hưởng tới kinh tế xã hội; sự phù hợp với các yêu cầu về phòng chống cháy nổ, an ninh quốc phòng.

3. Khác với báo cáo nghiên cứu khả thi, nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình được phân định rõ thành hai phần: thuyết minh và thiết kế cơ sở trong đó phần thiết kế cơ sở phải thể hiện được các giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo. Thiết kế cơ sở của các loại dự án dù ở quy mô nào cũng phải được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về xây dựng tổ chức thẩm định khi phê duyệt dự án, theo quy định tại khoản 4, 5 và 6 Điều 9 Nghị định số 16/CP. Mặt khác, về điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân lập dự án xây dựng công trình được quy định chặt chẽ và có yêu cầu cao hơn, đồng thời là một yêu cầu trong nội dung thẩm định dự án theo quy định tại khoản 7 Điều 10, Điều 53 và 54 Nghị định 16/CP.

4. Theo quy định tại khoản 5 Điều 35 Luật Xây dựng khi đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ của dân chủ đầu tư không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật mà chỉ lập hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, trừ những công trình theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 62 Luật Xây dựng.

Vậy, dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. Dự án đầu tư là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành các biện pháp quản lý, cấp phép đầu tư. Nó là căn cứ để nhà đầu tư triển khai hoạt động đầu tư và đánh giá hiệu quả của dự án. Và đặc biệt quan trọng trong việc thuyết phục chủ đầu tư quyết định đầu tư và tổ chức tín dụng cấp vốn cho dự án.

Lập một dự án đầu tư chỉ là bước sau cùng trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Muốn lập một dự án đầu tư có chất lượng, hiệu quả thì nhà đầu tư phải tiến hành nhiều công việc. Cụ thể:

1. Nghiên cứu, đánh giá thị trường đầu tư;

2. Xác định thời điểm đầu tư và qui mô đầu tư;

3. Lựa chọn hình thức đầu tư;

4. Tiến hành các hoạt động khảo sát và lựa chọn địa bàn đầu tư.

Sau khi thực hiện xong các công việc trên thì nhà đầu tư tiến hành lập dự án đầu tư. Dự án đầu tư được biểu hiện ở hai văn kiện:

1. Báo cáo tiền khả thi;

2. Báo cáo khả thi;

Báo cáo tiền khả thi là báo cáo cung cấp thông tin một cách tổng quát về dự án. Qua đó chủ đầu tư có thể đánh giá sơ bộ tính khả thi của dự án. Đồng thời lựa chọn phương án đầu tư thích hợp nhất cho dự án. Báo cáo tiền khả thi là căn cứ để xây dựng báo cáo khả thi.

Nội dung của Báo cáo tiền khả thi bao gồm:

1. Định hướng đầu tư, điều kiện thuận lợi và khó khăn;

2. Quy mô dự án và hình thức đầu tư;

3. Khu vực và địa điểm đầu tư (dự kiến các nhu cầu sử dụng đất, các vấn đề ảnh hưởng môi trường, xã hội, tái định cư ,nhân công,…) được phân tích, đánh giá cụ thể;

4. Phân tích, đánh giá sơ bộ về thiết bị, công nghệ, kỹ thuật và điều kiện cung cấp các vật tư, nguyên vật liệu, dịch vụ, hạ tầng cơ sở,…

5. Lựa chọn các phương án xây dựng;

6. Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động vốn, khả năng thu hồi vốn, khả năng trả nợ và thu lãi;

7. Có các đánh giá về hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế – xã hội của dự án;

8. Thành phần, cơ cấu của dự án: tổng hợp hay chia nhỏ các hạng mục.

Trong trường hợp báo cáo tiền khả thi phải được phê duyệt theo quy định của pháp luật thì sau khi được phê duyệt nhà đầu tư có thể bắt tay vào xây dựng bản báo cáo chi tiết, đầy đủ theo hướng đã lựa chọn trong báo cáo tiền khả thi, đó là Báo cáo khả thi.

Báo cáo khả thi là tập hợp các số liệu, dữ liệu phân tích, đánh giá, đề xuất chính thức về nội dung của dự án theo phương án đã được chủ đầu tư lựa chọn. Và như đã nói ở trên nó cũng là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền thẩm tra và quyết định đầu tư.

Nội dung của Báo cáo khả thi của dự án đầu tư:

1. Các căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu tư;

2. Mục tiêu đầu tư;

3. Địa điểm đầu tư;

4. Qui mô dự án;

5. Vốn đầu tư;

6. Thời gian, tiến độ thực hiện dự án;

7. Các giải pháp về kiến trúc, xây dựng, công nghệ, môi trường;

8. Phương án sử dụng lao động, quản lý, khai thác dự án;

9. Các hình thức quản lí dự án;

10. Hiệu quả đầu tư;

11. Xác định các mốc thời gian chính thực hiện dự án;

12. Tính chất tham gia, mối quan hệ cũng như trách nhiệm của các cơ quan liên quan.

Nhìn chung thì nội dung của báo cáo khả thi cần đáp ứng một số yêu cầu cơ bản như: Tính hợp pháp, tính hợp lí, tính khả thi, tính hiệu quả, tính tối ưu,…

Việc lập báo cáo mang tính chuyên nghiệp rất cao, do vậy một sự chú ý dành cho các chủ đầu tư trong quá trình lập báo cáo nên có sự hỗ trợ của các cơ quan chuyên môn, các tổ chức và các chuyên gia từng tham gia thẩm định các dự án. Đặc biệt, nếu dự án sử dụng nguồn vốn vay nên mời cả người cho vay (tổ chức tín dụng, các nhà đầu tư,…) tham gia ngay từ khâu lập dự án.

Theo các chuyên gia thì muốn có một báo cáo khả thi có chất lượng thì chủ đầu tư phải dành thời gian và chi phí thỏa đáng cho việc khảo sát và lập báo cáo (Theo một nghiên cứu của UNDP thì chi phí lập báo cáo thường chiếm 5% kinh phí dự án, có khi lên tới 15 – 20% đối với các dự án đòi hỏi yêu cầu kỹ thuật cao, phức tạp).

Sau khi hoàn thành Báo cáo tiền khả thi và Báo cáo khả thi nhà đầu tư phải trình các báo cáo trên đến cơ quan có thẩm quyền để thẩm tra đầu tư (với các dự án phải thẩm tra đầu tư). Đồng thời, gửi đến tổ chức cho vay vốn đầu tư (với dự án sử dụng nguồn vốn vay). Như vậy, việc lập xong hai bản báo cáo đồng nghĩa với việc nhà đầu tư đã hoàn thành dự án đầu tư về mặt kế hoạch và cũng kết thúc giai đoạn chuẩn bị đầu tư chuyển sang giai đoạn làm các thủ tục đầu tư, triển khai đầu tư trên thực tế.

Trên đây là những vấn đề cơ bản, là cái sườn để lập một dự án đầu tư, nó sẽ có sự thay đổi điểm này hoặc điểm khác khi áp dụng vào một lĩnh vực đầu tư cụ thể trong thực tế.

II. CHUẨN BỊ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ

I. Chủ đầu tư dự án chuẩn bị lập hồ sơ chuẩn bị đầu tư theo các nội dung sau:

1. Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư;

2. Tiến hành tiếp xúc, thăm dò thị trường trong nước và ngoài nước để xác định nhu cầu tiêu thụ, khả năng cạnh tranh của sản phẩm, tìm nguồn cung ứng thiết bị, vật tư cho sản xuất; xem xét khả năng về nguồn vốn đầu tư và lựa chọn hình thức đầu tư;

3. Tiến hành điều tra, khảo sát và chọn địa điểm xây dựng;

4. Lập dự án đầu tư;

5. Gửi hồ sơ dự án và văn bản trình đến người có thẩm quyền quyết định đầu tư tổ chức cho vay vốn đầu tư và cơ quan thẩm định dự án đầu tư.

II. Hoàn tất dự án theo các nội dung chính như sau:

Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi:

1. Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư, các điều kiện thuận lợi và khó khăn;

2. Dự kiến quy mô đầu tư, hình thức đầu tư;

3. Chọn khu vực địa điểm xây dựng và dự kiện nhu cầu diện tích sử dụng đất trên cơ sở giảm tới mức tối đa việc sử dụng đất và những ảnh hưởng về môi trường, xã hội và tái định cư (có phân tích, đánh giá cụ thể);

4. Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật (bao gồm cả cây trồng, vật nuôi nếu có) và các điều kiện cung cấp vật tư thiết bị, nguyên liệu, năng lượng, dịch vụ, hạ tầng;

5. Phân tích, lựa chọn sơ bộ các phương án xây dựng;

6. Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động các nguồn vốn, khả năng hoàn vốn và trả nợ, thu lãi;

7. Tính toán sơ bộ hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế – xã hội của dự án;

8. Xác định tính độc lập khi vận hành, khai thác của các dự án thành phần hoặc tiểu dự án (nêu có);

9. Đối với các dự án mua sắm thiết bị, máy móc không cần lắp đặt, nội dung báo cáo nghiên cứu tiền khả thi chỉ thực hiện theo các khoản 1, 2, 4, 6, 7 và 8 Điều này.

Nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu khả thi:

10. Những căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu tư;

11. Lựa chọn hình thức đầu tư;

12. Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng (đối với các dự án có sản xuất);

13. Các phương án địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, tuyến công trình) phù hợp với quy hoạch xây dựng (bao gồm cả tài liệu về sự lựa chọn địa điểm, trong đó có đề xuất giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh hưởng đối với môi trường và xã hội);

14. Phương án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư (nếu có);

15. Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ (bao gồm cả cây trồng, vật nuôi nếu có);

16. Các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng, thiết kế sơ bộ của các phương án đề nghị lựa chọn, giải pháp quản lý và bảo vệ môi trường;

17. Xác định rõ nguồn vốn (hoặc loại nguồn vốn), khả năng tài chính, tổng mức đầu tư và nhu cầu vốn theo tiến độ. Phương án hoàn trả vốn đầu tư (đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn đầu tư);

18. Phương án quản lý khai thác dự án và sử dụng lao động;

19. Phân tích hiệu quả đầu tư;

20. Các mốc thời gian chính thực hiện đầu tư. Dự án nhóm C phải lập ngay kế hoạch đấu thầu. Dự án nhóm A, B có thể lập kế hoạch đấu thầu sau khi có quyết định đầu tư (tuỳ điều kiện cụ thể của dự án). Thời gian khởi công (chậm nhất), thời hạn hoàn thành đưa công trình vào khai thác sử dụng (chậm nhất);

21. Kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án;

22. Xác định chủ đầu tư;

23. Mối quan hệ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan đến dự án.

Đối với các dự án mua sắm thiết bị, máy móc không cần lắp đặt, nội dung báo cáo nghiên cứu khả thi chỉ thực hiện theo các khoản 1, 2, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13 và 14.

§ Thời gian lập dự án đầu tư nhóm C không quá 3 tháng;

§ Thời gian lập dự án đầu tư nhóm B không quá 9 tháng.

III. Hồ sơ xin trình duyệt dự án đầu tư:

0. Đối với các dự án đầu tư sửa chữa nhưng không làm thay đổi quy mô, tính chất công trình hoặc dự án đầu tư để mua thiết bị:

§ Tờ trình xin xét duyệt dự án do chủ đầu tư trình cơ quan cấp quyết định đầu tư;

§ Dự án đầu tư với nội dung nêu trên.

1. Đối với các dự án có đầu tư xây dựng mới:

§ Tờ trình xin xét duyệt dự án do chủ đầu tư trình cơ quan cấp quyết định đầu tư;

§ Dự án đầu tư với nội dung nêu trên;

§ Ý kiến bằng văn bản của Kiến trúc sư trưởng Thành phố về quy hoạch và kiến trúc.

2. Đối với các dự án đầu tư trình duyệt lại do điều chỉnh dự ánh đầu tư đã được duyệt:

§ Tờ trình xin xét duyệt lại dự án do chủ đầu tư trình cấp quyết định đầu tư;

§ Bản thuyết minh giải trình lý do phải xin điều chỉnh.

IV. Số lượng hồ sơ:

Các dự án nhóm C: 03 bộ

Các dự án nhóm B: 05 bộ

Các dự án nhóm A: 07 bộ

V. Kiểm tra hồ sơ:

Sau khi tiếp nhận hồ sơ xin xét duyệt dự án đầu tư, nếu hồ sơ chưa hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm có văn bản thông báo với chủ đầu tư bằng văn bản những vấn đề cần bổ sung và chỉ được thông báo một lần.

Trên đây là những vấn đề cơ bản, là cái khung để lập một dự án đầu tư, nó sẽ có sự thay đổi điểm này hoặc điểm khác khi áp dụng vào một lĩnh vực đầu tư cụ thể trong thực tế.