DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU NHÀ PHỐ LIÊN KẾ THANH TÂM XUYÊN Á

 

MỤC LỤC

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN.................................................................. 4

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư........................................................................................................ 4

I.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình................................................... 4

I.3. Mô tả sơ bộ dự án............................................................................................................. 4

I.4. Thời hạn đầu tư:................................................................................................................ 5

I.5. Cơ sở pháp lý triển khai dự án........................................................................................ 5

I.6. Tính pháp lý liên quan đến quản lý xây dựng................................................................ 6

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG................................................................................ 8

II.1. Nền kinh tế Việt Nam........................................................................................................ 8

II.1.1. Tổng quan nền kinh tế Việt Nam 2019...................................................................... 8

II.1.2. Tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2019.................................................................. 8

II.1.3. Kết cấu dân số........................................................................................................... 9

II.1.4. Tập tính tiêu dùng...................................................................................................... 9

II.2. Thị trường nhà ở tại Việt Nam...................................................................................... 11

II.3. Nhu cầu nhà ở tại các khu đô thị lớn & Vùng kinh tế trọng điểm............................. 12

II.4. Tổng quan về dân số và kinh tế xã hội thành phố Hồ Chí Minh ................................. 13

II.4.1. Vị trí địa lý và thuận lợi............................................................................................. 13

II.4.2. Địa chất, thủy văn.................................................................................................... 13

II.4.3. Khí hậu, thời tiết....................................................................................................... 14

CHƯƠNG III: MỤC TIÊU VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ................................................. 16

III.1. Mục tiêu đầu tư............................................................................................................. 16

III.2. Sự cần thiết phải đầu tư............................................................................................... 16

III.3. Đánh giá chung về điều kiện xây dựng - những lợi thế và hạn chế:......................... 17

Kết luận :............................................................................................................................ 17

CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG........................................................................................ 18

IV.1. Mô tả địa điểm xây dựng và lựa chọn địa điểm........................................................... 18

IV.2. Phân tích địa điểm xây dựng dự án.............................................................................. 18

IV.3. Điều kiện tự nhiên: Đặc điểm hiện trạng:.................................................................... 18

IV.4. Nhận xét địa điểm xây dựng dự án............................................................................... 19

IV.5. Nhận xét chung về hiện trạng.................................................................................... 19

CHƯƠNG V: PHƯƠNG ÁN ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG............................................ 20

V.1. Căn cứ pháp lý............................................................................................................... 20

V.2. Số liệu về địa điểm, diện tích các loại đất, hiện trạng sử dụng đất......................... 20

V.2.1. Địa điểm thu hồi đất: Tại xã Tân Phú Trung, huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh.  20

2.1. Hiện trạng quỹ đất xây dựng....................................................................................... 20

V.3. Phương án đền bù giải phóng mặt bằng...................................................................... 21

V.4. Chính sách và đơn giá bồi thường, hỗ trợ................................................................. 21

V.4.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ:................................................................................ 21

V.4.2. Đơn giá bồi thường, hỗ trợ về đất:.......................................................................... 21

V.4.3. Đơn giá bồi thường, hỗ trợ về nhà, vật kiến trúc và cây trồng:................................. 21

CHƯƠNG VI: QUI MÔ ĐẦU TƯ VÀ GIẢI PHÁP QUI HOẠCH TỒNG THỂ............................ 22

VI.1. Hình thức đầu tư.......................................................................................................... 22

VI.2. Quy hoạch tổng thể dự án khu dân cư đô thị............................................................ 22

VI.2.1. Mục tiêu quy hoạch................................................................................................. 22

VI.2.2. Cơ cấu sử dụng đất................................................................................................ 22

QUY MÔ THIẾT KẾ CÁC HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH:.................................................... 23

 Hạng mục đường giao thông: (toàn khu có 10 tuyến đường giao thông)..................... 25

 Hạng mục thoát nước mưa:........................................................................................... 26

 Hạng mục thoát nước sinh hoạt:.................................................................................... 26

 Hạng mục cấp nước:...................................................................................................... 26

 Hạng mục cấp điện, chiếu sáng và đèn tín hiệu giao thông:......................................... 26

VI.2.3. Quy hoạch thoát nước bẩn, rác thải và vệ sinh môi trường................................... 26

VI.2.4. Mô tả đặc điểm công trình xây dựng...................................................................... 27

VI.2.5. Hạ tầng kỹ thuật...................................................................................................... 27

CHƯƠNG VII: GIẢI PHÁP THIẾT KẾ CƠ SỞ.......................................................................... 30

VII.1. Giải pháp thiết kế công trình..................................................................................... 30

VII.1.1. Tiêu chuẩn áp dụng............................................................................................... 30

VII.1.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc công trình và cảnh quan............................................ 30

VII.1.3. Hạng mục nhà ở thấp tầng:................................................................................... 31

VII.1.4. Nhà ở Khu nhà phố liên kế Thanh Tâm Xuyên Á ................................................ 31

CHƯƠNG VIII: PHƯƠNG ÁN VẬN HÀNH VÀ SỬ DỤNG LAO ĐỘNG.................................. 33

VIII.1. Sơ đồ tổ chức công ty - Mô hình tổ chức............................................................... 33

VIII.2. Nhu cầu và phương án sử dụng lao động................................................................ 35

VIII.3. Phương thức tổ chức, quản lý và điều hành.......................................................... 35

CHƯƠNG IX: PHƯƠNG ÁN THI CÔNG CÔNG TRÌNH........................................................... 36

IX.1. Chương trình chuẩn bị việc thực hiện dự án............................................................ 36

IX.2. Công tác đấu thầu........................................................................................................ 36

IX.3. Các công trình phục vụ thi công xây lắp:................................................................. 36

IX.4. Dự kiến kế hoạch đấu thầu của dự án......................................................................... 36

IX.4.1. Dự kiến kế hoạch đấu thầu.................................................................................... 36

IX.4.2. Phần công việc không đấu thầu............................................................................. 37

IX.4.3. Phần công việc chỉ định thầu:................................................................................ 37

IX.4.4. Phần công việc cho cạnh tranh:............................................................................. 38

IX.4.5. Phần đấu thầu:....................................................................................................... 38

IX.5. Giải pháp thi công xây dựng........................................................................................ 38

IX.6. Hình thức quản lý dự án.............................................................................................. 38

CHƯƠNG X: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ.......................................................................................... 39

X.1. Cơ sở lập Tổng mức đầu tư.......................................................................................... 39

X.2. Nội dung Tổng mức đầu tư........................................................................................... 39

X.2.1. Chi phí xây dựng và lắp đặt..................................................................................... 39

X.2.2. Chi phí thiết bị.......................................................................................................... 40

X.2.3. Chi phí quản lý dự án.............................................................................................. 40

X.2.4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm............................................................... 40

X.2.5. Chi phí khác............................................................................................................. 41

X.2.6. Dự phòng chi........................................................................................................... 41

X.2.7. Lãi vay của dự án.................................................................................................... 41

X.3. Tổng mức đầu tư........................................................................................................... 41

CHƯƠNG XI: HIỆU QUẢ KINH TẾ - TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN............................................... 44

XI.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán...................................................................... 44

 Phương án tiêu thu sản phẩm dự kiến........................................................................... 44

XI.2. Các chỉ tiêu tài chính - kinh tế của dự án................................................................... 46

XI.3. Đánh giá ảnh hưởng Kinh tế - Xã hội........................................................................... 46

CHƯƠNG XII: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................... 47

XII.1. Kết luận........................................................................................................................ 47

XII.2. Kiến nghị....................................................................................................................... 47

 

CHƯƠNG I:           GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN

I.1      Giới thiệu chủ đầu tư

• Tên công ty:  Công ty CP Đầu tư Bất động sản và Thương mại Thanh Tâm Xuyên Á.
• Địa chỉ: 760 Nguyễn Đình Chiểu, P. 1, Q3. Tp.HCM.
• Điện thoại:   090392229;                                  Fax:                
• Đại diện:   Bà Trần Thị Cẩm Sương;              Chức vụ:  Giám Đốc
• Ngành nghề chính: Xây dựng dân dụng, công trình công nghiệp, Kinh doanh bất động sản, đầu tư nông nghiệp công nghệ cao, khách sạn, nhà hàng và xuất nhập khẩu..…

I.2      Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình

• Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Thiết kế xây dựng Minh Phương
• Địa chỉ: 28 B Mai Thị Lựu, phường ĐaKao, quận 1, Tp.HCM.
• Điện thoại: (028) 22142126;   Fax:    (08) 39118579

I.3      Mô tả sơ bộ dự án

• Tên dự án: Khu nhà phố liên kế Thanh Tâm Xuyên Á.
• Địa điểm: Tại đường 90, ấp giữa, xã Tân Phú Trung, huyện Củ Chi, TP. HCM;
• Quỹ đất của dự án 7,182  m².
• Mục tiêu đầu tư: Khu nhà phố liên kế Thanh Tâm Xuyên Á được đầu tư xây dựng mới hoàn toàn theo mô hình là một khu dân cư đô thị hiện đại, trung tâm thương mại, dịch vụ, khu dân cư cao cấp, đảm bảo các yêu cầu về vệ sinh môi trường, an ninh trật tự, an toàn giao thông, cảnh quan đô thị và văn minh đô thị, các công trình và cảnh quan sẽ được bố trí hài hoà tự nhiên phục vụ tốt nhu cầu của người dân với tiêu chuẩn cao cấp..

• Tổng vốn đầu tư khoảng: 65.000.000.000 đồng,

Bằng Chữ: Sáu mươi lăm tỷ đồng.

•  Trong đó vốn chủ sở hữu của Công ty CP Đầu tư Bất động sản và Thương mại Thanh Tâm Xuyên Á là 15 tỷ đồng, còn lại là vốn vay thương mại và vốn góp của các nhà đầu tư;
• Tiến độ thực hiện dự án:

• Thời gian xây dựng: từ tháng 4 năm 2021 đến tháng 12 năm 2021.
• Thời gian hoàn thành dự án: tháng 01 năm 2022.

• Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới

• Hình thức quản lý:

• Công ty CP Đầu tư Bất động sản và Thương mại Thanh Tâm Xuyên Á  trực tiếp quản lý dự án.
• Quá trình hoạt động của dự án được sự tư vấn của các chuyên gia trong nước và nước ngoài.

• Nguồn vốn đầu tư : (đầu tư bằng nguồn vốn tự có và nguồn vốn huy động từ các thành phần kinh tế khác kể cả nguồn vốn vay.)

I.4      Thời hạn đầu tư:

• Thời hạn đầu tư của dự án là đầu tư dài hạn.

I.5      Cơ sở pháp lý triển khai dự án

• Các Luật, Bộ Luật của Quốc hội: Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 và các Nghị định; Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014; Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26/11/2014; Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013; Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014.
• Căn cứ Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 về Quản lý chất lượng và Bảo trì công trình xây dựng; số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 về quản lý dự án đầu tư xây dựng; số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng; số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định về giá đất; số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất;  số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/ 2016 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ ban hành quy chế quản lý đầu tư xây dựng. Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 76/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thưởng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;  Nghị định số 18/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015 của Chính phủ Quy định về quy hoạch bảo vệ môi trường, đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và quy hoạch bảo vệ môi trường; Nghị định số 119/2015/NĐ-CP ngày 13/11/2015 của Chính phủ quy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng.
• Các Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng Quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động xây dựng; số 06/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng về Hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Thông tư số 17/2013/TT-BXD ngày 30/10/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định và quản lý chi phí khảo sát xây dựng; Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp; Thông tư số 96/2015/TT-BTC ngày 22/6/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp tại Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014, Thông tư số 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014, Thông tư số 151/2014/TT-BTCngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính;
• Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 của Bộ Xây dựng;
• Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 30/6/2017 của Bộ Xây dựng về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2016;
• Quyết định số 2076/QĐ-TTg ngày 22 tháng 12 năm 2017 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050;
• Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và dự toán công trình.

I.6     Tính pháp lý liên quan đến quản lý xây dựng

Việc thực hiện dự án “Khu nhà phố liên kế Thanh Tâm Xuyên Á” phải tuân thủ các quy định pháp lý sau:

• Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008. Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);
• TCVN 2737-1995        : Tải trọng và tác động- Tiêu chuẩn thiết kế;
• TCXD 229-1999          : Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió 
• TCVN 375-2006          : Thiết kế công trình chống động đất;
• TCXD 45-1978            : Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình;
• TCVN 5760-1993        : Hệ thống chữa cháy - YC chung thiết kế lắp đặt và sử dụng;
• TCVN 6160– 996        : YC chung về thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy;
• TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) và TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93);
• TCVN 7,660-1993       : Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung về thiết kế;
• TCXD 33-1985            : Cấp nước mạng lưới bên ngoài và công trình, Tiêu chuẩn thiết kế;
• TCVN 5576-1991        : Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;
• TCXD 51-1984            : Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình - Tiêu chuẩn thiết kế;
• TCXD 27-1991            : TC đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng;
• TCVN-46-89               : Chống sét cho các công trình xây dựng;
• EVN                             : Yêu cầu của ngành điện lực Việt Nam (Electricity of VN).
• TCVN 5576-1991        : Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;
• TCXD 51-1984            : Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình - Tiêu chuẩn thiết kế;
• TCVN 6772                 : Tiêu chuẩn chất lượng nước và nước thải sinh hoạt;
• TCXDVN 175:2005     : Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép.

 

CHƯƠNG II:               NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

II.1       Nền kinh tế Việt Nam

II.1.1    Tổng quan nền kinh tế Việt Nam 2019

Việt Nam là quốc gia nằm ở phía Đông bán đảo Đông Dương thuộc khu vực Đông Nam Á. Với dân số ước tính 96,5 triệu dân vào năm 2018, Việt Nam là quốc gia đông dân thứ 15 trên thế giới và là quốc gia đông dân thứ 8 của châu Á. Thủ đô là thành phố Hà Nội kể từ năm 1796, với Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố đông dân nhất.

Diện tích Việt Nam là 331.698 km², bao gồm khoảng 327.480 km² đất liền và hơn 4.500 km² vùng nước nội thủy (hồ nước ngọt lớn, mặt sông lớn, biển nội thủy ven biển). Phía Bắc Việt Nam tiếp giáp Trung Quốc, phía Tây giáp Lào và Campuchia, phía Tây Nam giáp vịnh Thái Lan, phía Đông và phía Nam giáp Biển Đông và có hơn 4.000 hòn đảo, bãi đá ngầm lớn nhỏ, gần và xa bờ, có vùng nội thủy, lãnh hải, vùng đặc quyền kinh tế và thềm lục địa được Chính phủ Việt Nam xác định khoảng gấp 3 lần diện tích đất liền (khoảng trên 1 triệu km²). 

+  Các chỉ tiêu kinh tế của năm 2019 như sau:

• Tổng mức sản xuất: 542 tỷ USD.
• Thu nhập trung bình: 2,845 USD.
• Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế: 7,61%.
• Tỷ lệ thất nghiệp: 3,21%.

Năm 2019 khép lại với thắng lợi của nền kinh tế Việt Nam trên phương diện tăng trưởng. Tốc độ tăng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) đạt 7,61%, cao hơn mục tiêu đặt ra với mốc 7,28% của GDP cũng là mức tăng trưởng cao nhất trong vòng một thập kỷ trở lại đây. Kỷ lục tăng trưởng được cho là nhờ vào sự trỗi dậy mạnh mẽ của nền kinh tế nửa cuối năm. Mức tăng trưởng trên 7% quý III và quý IV là cú hích, biến tham vọng tăng trưởng 7% tưởng chừng “bất khả thi” thành “dấu ấn” mới của kinh tế Việt Nam, vượt mọi dự đoán của các tổ chức quốc tế, chuyên gia kinh tế và Chính phủ Việt Nam.

II.1.2    Tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2019

Tổng sản phẩm trong nước (GDP) năm 2019 đạt kết quả ấn tượng, tăng trưởng kinh tế năm 2019 đạt 7,02%, vượt mục tiêu của Quốc hội đề ra từ 6,6-6,8%. Đây là năm thứ hai liên tiếp tăng trưởng kinh tế Việt Nam đạt trên 7% kể từ năm 2011. Mức tăng trưởng năm nay tuy thấp hơn mức tăng 7,08% của năm 2018 nhưng cao hơn mức tăng của các năm 2011 - 2017.

Bên cạnh đó, thống kê cho thấy, năm 2019, kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát được kiểm soát thấp nhất trong 3 năm qua. Công nghiệp chế biến, chế tạo và dịch vụ thị trường đóng vai trò động lực phát triển kinh tế đất nước. Kim ngạch xuất nhập khẩu hàng hóa vượt mốc 500 tỷ USD. Cơ cấu lao động chuyển dịch theo hướng tích cực. Tỷ lệ thất nghiệp, thiếu việc làm giảm dần, thu nhập của người lao động tăng lên. Năm 2019, tổng kim ngạch xuất nhập khẩu hàng hóa và dịch vụ so với GDP đạt 210,4%, điều này chứng tỏ Việt Nam khai thác được thế mạnh của kinh tế trong nước, đồng thời tranh thủ được thị trường thế giới. Cơ cấu kinh tế năm 2019 tiếp tục chuyển dịch theo hướng tích cực, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm tỷ trọng 13,96% GDP. Khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 34,49%; khu vực dịch vụ chiếm 41,64%. Thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 9,91%.

II.1.3     Kết cấu dân số

Việt Nam có 54 dân tộc, trong đó có 53 dân tộc thiểu số, chiếm khoảng 14% tổng số dân của cả nước. Dân tộc Việt (còn gọi là người Kinh) chiếm gần 86%, tập trung ở những miền châu thổ và đồng bằng ven biển. Những dân tộc thiểu số, trừ người Hoa, người Chăm và người Khmer, phần lớn đều tập trung ở các vùng miền núi và cao nguyên. Trong số các dân tộc thiểu số, đông dân nhất là các dân tộc Tày, Thái, Mường, Hoa, Khmer, Nùng,... mỗi dân tộc có dân số khoảng 1 triệu người. Các dân tộc Brâu, Rơ Măm, Ơ Đu có số dân ít nhất, với khoảng vài trăm cho mỗi nhóm. Có một số dân tộc thiểu số đã định cư trên lãnh thổ Việt Nam từ rất lâu đời.

Cơ cấu tuồi của Việt Nam

+	Năm 2019:
-	0-14 tuổi	: 25.2％ (12.536.210 nam / 11.406.317 nữ).
-	15-64 tuổi	: 69.3％ (32.850.534 nam / 32.974.072 nữ)

-        65 tuổi trở lên       : 5.5％（ 2.016.513 nam / 3.245.236 nữ )

Dự tính lực lượng lao động trẻ vẫn có thể tăng trưởng mạnh trong 10 đến 15 năm tới kéo theo là một thị trường tiêu thụ tiềm năng của Việt Nam.

II.1.4      Tập tính tiêu dùng

+    Tập tính tiêu dùng mới nhất của người Việt Nam có những đặc trưng như sau:

Các kênh tiêu thụ bán lẻ của Việt Nam vẫn lấy thị  trường truyền  thống, bán hàng rong trên đường và cửa hàng loại nhỏ là chính, mức tiêu  thụ vẫn chiếm  80% ngành sản  xuất bán lẻ của Việt Nam. Hiện tại, tỷ lệ các kênh tiêu thụ bán lẻ chiếm 20% tiêu thụ bán lẻ của Việt Nam. Các kênh bán hàng hiện đại hóa không ngừng mở rộng, số người trẻ tuổi và số  người thuộc giai cấp trung lưu nổi trội, dưới sự thúc đẩy tăng trưởng kinh tế có thể chi phối sự tăng thu nhập, khiến cho tập quán mua sắm không ngừng bị thay đổi.

+    Xu hướng tập quán sinh hoạt của người tiêu dùng:

Nhóm người tiêu dùng trẻ trong thành thị tỏ rõ xu hướng tập quán tiêu dùng Tây hóa. Số lượng nữ giới đi làm tăng lên, nhóm người thuộc loại này có thể càng chi phối thu nhập. Sự cạnh tranh rộng rãi cung cấp ra thị trường lớn cũng thu hút nhóm người có thu nhập vừa và  thấp. Họ dần dần tiếp nhận các loại thực phẩm đóng gói và thực phẩm chế biến sẵn. Đối với dinh dưỡng, chất lượng sản phẩm, vệ sinh thực phẩm và ý thức an toàn thực phẩm dần được nâng cao. Có độ nhận biết trung thành đối với thương hiệu sản phẩm, tuy nhiên đối với sản phẩm mới thì vẫn được tiếp nhận.

ƯU NHƯỢC ĐIỂM KHI ĐẦU TƯ.

+    Ưu điểm đầu tư:

Dự án Khu nhà phố liên kế Thanh Tâm Xuyên Á thuộc đô thị có vị trí vô cùng đắc địa, khu vực nghiên cứu lập ý tưởng đồ án quy hoạch dự án có địa hình khá bằng phẳng.

Hệ thống giao thống chính kết nối vào dự án Khu nhà phố liên kế Thanh Tâm Xuyên Á thuộc phân khu trung tâm được kết nối qua các tuyến giao thông liên khu vực, giao thông liên khu, Triển vọng kinh tế tốt, tích cực tham gia các tổ chức quốc tế để được hưởng các hạng mục ưu đãi của các nước.

Chính trị, xã hội ổn định, Khuyến khích đầu tư nước ngoài.

Tố chất nhân lực tốt, giá tiền công thấp, chi phí đầu tư thấp hơn so với các nước Đông Nam Á lân cận.

+    Nhược điểm đầu tư:

 Dự án Khu nhà phố liên kế Thanh Tâm Xuyên Á là dự án phát triển và hình thành các không gian đô thị mới, nên phải đầu tư cơ sở hạ tầng gần như hoàn toàn mới, chi phí đầu tư cao. Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng rất lớn, đời sống nhân dân địa phương có thể bị ảnh hưởng.

Thị trường mở không đáp ứng, đất đai nhà nước, đầu tư nước ngoài chỉ có thể thuê mướn hoặc hạn chế bán cho người nước ngoài. Chênh lệch lớn giữa nông thôn và thành thị, hình thái tiêu dùng không đồng nhất. Thông tin chi phí điện cao hơn các nước Đông Nam Á lân cận.

II.2     Thị trường nhà ở tại Việt Nam.

Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2018, dân số Việt Nam ước tính là 96.019.879 người, cho thấy Việt Nam hiện là nước đông dân thứ 3 Asean và thứ 13 trên thế giới. Sau mười năm dân số nước ta tăng thêm 9.3 triệu người, bình quân mỗi năm tăng 930 nghìn người. Mặc dù vậy, với quy mô dân số lớn, đà tăng dân số vẫn còn cao và duy trì trong vòng nhiều năm nữa, theo dự báo dân số nước ta sắp công bố tới đây, sẽ còn tiếp tục tăng đến giữa thế  kỷ 21 (tức vào những năm 2048-2050 dân số nước ta mới ổn định và không tiếp tục tăng) với quy mô dân số  hơn 100  triệu  người và có thể sẽ thuộc vào nhóm mười nước có dân số lớn nhất thế giới.

Đứng đầu một trong 5 thành phố  thành có số dân đông nhất cả nước là Tp.HCM đang có 7,981,900 người, tiếp đến là Hà Nội với 7,095,900 người, Thanh Hóa 3,496,100 người, Nghệ An 3,037,400 người và  Đồng Nai là  2,838,600 người. Bắc Kạn là thành phố  có dân số thấp nhất cả nước  với 307,300 người. Một số thành phố ,  thành phố có  tỷ lệ  tăng dân số bình quân hàng năm  gấp  hơn 2  lần mức chung của cả nước là Bình Dương 7.3%, Tp.HCM 3.5%, Kon Tum, Bình Phước, Gia Lai, Đà Nẵng.

Kết quả tổng điều tra dân số cũng cho thấy, dân số Việt Nam phân bố không đều và có sự khác biệt lớn theo vùng. Hai vùng Đồng bằng Sông Hồng và Đồng bằng Sông Cửu Long có tới 43% dân số của cả nước sinh sống. Hai vùng trung du, miền núi phía  Bắc và vùng Tây Nguyên chỉ có 19% dân số cả nước sinh sống. Số liệu cũng cho thấy, Đông Nam Bộ là vùng có tỷ lệ tăng dân số cao nhất với 3.2%/năm; Tây Nguyên là vùng có tỷ lệ nhập cư rất cao, do vậy dân số đã  tăng nhanh với tỷ lệ bình quân 2.3%/năm.

Tỷ lệ tăng dân số ở khu vực thành thị vẫn ở mức cao. Dân số ở thành thị hiện chiếm  29.6% tổng dân số cả nước, tăng bình quân 3.4%/năm; trong khi tỷ lệ tăng dân số ở khu vực nông thôn chỉ là 0.4%/năm. Đông Nam Bộ là vùng có mức độ đô thị hóa cao nhất với dân số thành thị chiếm 57.1%; tiếp đến là vùng Đồng bằng Sông Hồng có mức độ đô thị  hóa tương đối cao với 29.2% dân số sống ở thành thị.

Đặc biệt là giai đoạn then chốt từ năm 2011-2020, khi nước ta đặt mục tiêu xếp vào hàng các nước có thu nhập trung bình. Thời kỳ dân số vàng được đánh giá là rất tích cực nhưng thực tế cho thấy, hiện nay, dân số nước ta vẫn đang phải đối mặt với rất nhiều thách thức. Trong đó trở ngại, thách thức lớn  nhất  là chất  lượng dân số, đây là những chỉ số  phản ánh tình trạng thể chất, trí tuệ và tinh thần của cộng đồng dân cư. Nhìn nhận khách quan, trong những năm gần đây, bằng những nỗ lực của Đảng và Nhà nước, cuộc sống người dân ngày càng cải thiện. Tuy nhiên, so với yêu cầu đặt ra và tiêu chuẩn của thế giới, chất lượng dân số nước ta vẫn ở mức thấp, xếp ở nhóm sau của thế giới. Năm 2014, Việt Nam chỉ xếp thứ 121/187 trong bảng xếp hạng về chỉ số phát triển con người (HDI) của Liên hiệp quốc.

Mật độ dân số của Việt Nam là 312 người trên mỗi kilômét vuông tính đến 06/09/2018. Mật độ dân số được tính bằng cách lấy dân số của Việt Nam chia cho tổng diện tích của đất nước. Tổng diện tích là tổng diện tích đất và nước trong ranh giới quốc tế và bờ biển của Việt Nam. Theo Tổng cục Thống kê Liên Hợp Quốc, tổng diện tích của Việt Nam là 310.060 km². (Nguồn: https://danso.org/viet-nam/).

II.3      Nhu cầu nhà ở tại các khu đô thị lớn & Vùng kinh tế trọng điểm

+    Chất lượng dân số thấp của nước ta căn cứ theo các đánh giá cơ bản như:

• Môi trường sống.
• Môi trường giáo dục.
• Điều kiện y tế sức khỏe
• Các yếu tố về nhận thức, hành vi...

Song song việc gia tăng dân số, nền kinh tế nước ta trong thời gian qua đã có những phát triển đáng kể nhưng phân bố không đều, cụ thể là phát triển công nghiệp chủ yếu  tập chung ở vùng lân cận hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp; HCM, riêng khu vực phía Nam công nghiệp tập chung cao nhất là Bình Dương, Đồng Nai và Long An, Cần Thơ.

Công nghiệp phát triển đi kèm theo nhu cầu lực lượng lao động trẻ đổ về mưu sinh và an cư lập nghiệp, nhưng hạ tầng giao thông và nhà ở măc dù có tăng lên nhưng không đáp ứng kịp theo nhu cầu. Căn cứ vào kết quả của tổng cục thống kê từ năm 2010 đến nay, trung bình mười người lao động ở thành thị thì trong đó có bảy người là ở nhà thuê, đi kèm các điều kiện ở dưới chuẩn như nhà ở chật chỗi, xây dựng sơ sài, không thông thoáng, trang thiết bị vệ sinh đơn sơ,

Không đảm bảo về các vấn đề vệ sinh, sức khỏe, an toàn tài sản và tính mạng, dẫn đến phát sinh nhiều vấn đề về an ninh trật tự địa phương và khu vực...

Chính sách về nhà ở: Nhiều chính sách mới của nhà nước đã có hiệu lực là điều kiện để thị trường BĐS trong những năm tới phát triển mạnh hơn. Chẳng hạn, quy định cho người nước ngoài thuê, mua nhà tại Việt Nam cũng được đánh giá là có tác động tích cực đến thị trường. Ngoài ra, đây cũng là thời điểm đánh giá  thị trường BĐS hội nhập với thế giới, nền kinh tế Việt Nam đã trở thành một mắc xích quan trọng của các hiệp định thương mại song phương và đa phương…Tuy nhiên người nước ngoài vẫn cảm thấy không thoải mái và không yên tâm mua nhà vì sở hữu nhà có thời hạn, đồng thời bị hạn chế các điều kiện như cho thuê, đặt văn phòng tại nơi ở, chuyển nhượng khi không còn nhu cầu ở...

Thị trường bất động sản trong giai đoạn 2016-2020 được nhận định sẽ tiếp tục ổn định và phát triển. Theo đó, những dự án có chất lượng tốt, vị trí đẹp, dịch vụ tối ưu sẽ thành dòng sản phẩm hút khách hàng, đặc biệt là các dự án đạt chuẩn, các khu nhà phố hiện đại.

IV.1        Tổng quan về dân số và kinh tế xã hội thành phố Hồ Chí Minh.

II.4.1       Vị trí địa lý và thuận lợi

Thành phố Hồ Chí Minh có toạ độ 10°10' – 10°38' Bắc và 106°22' – 106°54' Đông, phía Bắc giáp thành phố  Bình Dương, Tây Bắc giáp thành phố  Tây Ninh, Đông và Đông Bắc giáp thành phố  Đồng Nai, Đông Nam giáp thành phố  Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp thành phố Long An và Tiền Giang. Nằm ở miền Nam Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ, trung tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km theo đường chim bay. Với vị trí tâm điểm của khu vực Đông Nam Á, Thành phố Hồ Chí Minh là một đầu mối giao thông quan trọng về cả đường bộ, đường thủy và đường không, nối liền các thành phố  trong vùng và còn là một cửa ngõ quốc tế.

Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu Long, địa hình thành phố thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Tây sang Đông. Vùng cao nằm ở phía bắc - Đông Bắc và một phần Tây Bắc, trung bình 10 đến 25 mét. Xen kẽ có một số gò đồi, cao nhất lên tới 32 mét như đồi Long Bình ở quận 9. Ngược lại, vùng trũng nằm ở phía nam - Tây Nam và Ðông Nam thành phố, có độ cao trung bình trên dưới 1 mét, nơi thấp nhất 0,5 mét. Các khu vực trung tâm, một phần các quận Thủ Đức, quận 2, toàn bộ huyện Hóc Môn và quận 12 có độ cao trung bình, khoảng 5 tới 10 mét.

Thành phố Hồ Chí Minh gồm có bốn điểm cực:

• Cực Bắc là xã Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi.
• Cực Tây là xã Thái Mỹ, huyện Củ Chi.
• Cực Nam là xã Long Hòa, huyện Cần Giờ.
• Cực Đông là xã Thạnh An, huyện Cần Giờ.

II.4.2       Địa chất, thủy văn

Địa chất Thành phố Hồ Chí Minh bao gồm chủ yếu là hai tướng trầm tích Pleistocen và Holocen lộ ra trên bề mặt. Trầm tích Pleistocen chiếm hầu hết phần Bắc, Tây Bắc và Đông Bắc thành phố. Dưới tác động của các yếu tố tự nhiên và hoạt động của con người, trầm tích phù sa cổ hình thành nhóm đất đặc trưng riêng: đất xám. Với hơn 45 nghìn hecta, tức khoảng 23,4% diện tích thành phố, đất xám ở Thành phố Hồ Chí Minh có ba loại: đất xám cao, đất xám có tầng loang lổ đỏ vàng và hiếm hơn là đất xám gley. Trầm tích Holocen ở Thành phố Hồ Chí Minh có nhiều nguồn gốc: biển, vũng vịnh, sông biển, bãi bồi... hình thành nhiều loại đất khác nhau: nhóm đất phù sa biển với 15.100 ha, nhóm đất phèn với 40.800 ha và đất phèn mặn với 45.500 ha. Ngoài ra còn có một diện tích khoảng hơn 400 ha là "giồng" cát gần biển và đất feralite vàng nâu bị xói mòn trơ sỏi đá ở vùng đồi gò.

Về thủy văn, nằm ở vùng hạ lưu hệ thống sông Ðồng Nai - Sài Gòn, Thành phố Hồ Chí Minh có mạng lưới sông ngòi kênh rạch rất đa dạng. Sông Ðồng Nai Bắt nguồn từ cao nguyên Lâm Viên, hợp lưu bởi nhiều sông khác, có lưu vực lớn, khoảng 45.000 km². Với lưu lượng bình quân 20–500 m³/s, hàng năm cung cấp 15 tỷ m³ nước, sông Đồng Nai trở thành nguồn nước ngọt chính của thành phố. Sông Sài Gòn bắt nguồn từ vùng Hớn Quản, chảy qua Thủ Dầu Một đến Thành phố Hồ Chí Minh, với chiều dài 200 km và chảy dọc trên địa phận thành phố dài 80 km. Sông Sài Gòn có lưu lượng trung bình vào khoảng 54 m³/s, bề rộng tại thành phố khoảng 225 m đến 370 m, độ sâu tới 20 m. Nhờ hệ thống kênh Rạch Chiếc, hai con sông Đồng Nai và Sài Gòn nối thông ở phần nội thành mở rộng. Một con sông nữa của Thành phố Hồ Chí Minh là sông Nhà Bè, hình thành ở nơi hợp lưu hai sông Đồng Nai và Sài Gòn, chảy ra biển Đông bởi hai ngả chính Soài Rạp và Gành Rái. Trong đó, ngả Gành Rái chính là đường thủy chính cho tàu ra vào bến cảng Sài Gòn. Ngoài các con sông chính, Thành phố Hồ Chí Minh còn có một hệ thống kênh rạch chằng chịt: Láng The, Bàu Nông, rạch Tra, Bến Cát, An Hạ, Tham Lương, Cầu Bông, Nhiêu Lộc-Thị Nghè, Bến Nghé, Lò Gốm, Kênh Tẻ, Tàu Hũ, Kênh Ðôi...Hệ thống sông, kênh rạch giúp Thành phố Hồ Chí Minh trong việc tưới tiêu, nhưng do chịu ảnh hưởng dao động triều bán nhật của biển Ðông, thủy triều thâm nhập sâu đã gây nên những tác động xấu tới sản xuất nông nghiệp và hạn chế việc tiêu thoát nước ở khu vực nội thành.

II.4.3      Khí hậu, thời tiết

Nằm trong vùng nhiệt đới xavan, cũng như một số thành phố  Nam bộ khác Thành phố Hồ Chí Minh không có bốn mùa: xuân, hạ, thu, đông, nhiệt độ cao đều và mưa quanh năm (mùa khô ít mưa). Trong năm Thành phố Hồ Chí Minh có 2 mùa là biến thể của mùa hè: mùa mưa – khô rõ rệt. Mùa mưa được bắt đầu từ tháng 5 tới tháng 11 (khí hậu nóng ẩm, nhiệt độ cao mưa nhiều), còn mùa khô từ tháng 12 tới tháng 4 năm sau (khí hậu khô, nhiệt độ cao và mưa ít). Trung bình, Thành phố Hồ Chí Minh có 160 tới 270 giờ nắng một tháng, nhiệt độ trung bình 27 °C, cao nhất lên tới 40 °C, thấp nhất xuống 13,8 °C. Hàng năm, thành phố có 330 ngày nhiệt độ trung bình 25 tới 28 °C. Lượng mưa trung bình của thành phố đạt 1.949 mm/năm, trong đó năm 1908 đạt cao nhất 2.718 mm, thấp nhất xuống 1.392 mm vào năm 1958. Một năm, ở thành phố có trung bình 159 ngày mưa, tập trung nhiều nhất vào các tháng từ 5 tới 11, chiếm khoảng 90%, đặc biệt hai tháng 6 và 9. Trên phạm vi không gian thành phố, lượng mưa phân bố không đều, khuynh hướng tăng theo trục Tây Nam – Ðông Bắc. Các quận nội thành và các huyện phía bắc có lượng mưa cao hơn khu vực còn lại.

Thành phố Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng bởi hai hướng gió chính là gió mùa Tây – Tây Nam và Bắc – Ðông Bắc. Gió Tây – Tây Nam từ Ấn Độ Dương, tốc độ trung bình 3,6 m/s, vào mùa mưa. Gió Gió Bắc – Ðông Bắc từ biển Đông, tốc độ trung bình 2,4 m/s, vào mùa khô. Ngoài ra còn có gió mậu dịch theo hướng Nam – Đông Nam vào khoảng tháng 3 tới tháng 5, trung bình 3,7 m/s. Có thể nói Thành phố Hồ Chí Minh thuộc vùng không có gió bão. Cũng như lượng mưa, độ ẩm không khí ở thành phố lên cao vào mùa mưa (80%), và xuống thấp vào mùa khô (74,5%). Bình quân độ ẩm không khí đạt 79,5%/năm.

Xem các dự án khác >>