TRÌNH TỰ CÁC BƯỚC THỰC HIỆN MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ

**TRÌNH TỰ CÁC BƯỚC THỰC HIỆN MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT

Triển khai một dự án đầu tư có sử dụng đất là một hành trình phức tạp, đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt nhiều lớp thủ tục liên quan đến đất đai, quy hoạch, xây dựng, môi trường, đầu tư, đấu thầu, tài chính và an ninh – quốc phòng. Trong bối cảnh hệ thống pháp luật được điều chỉnh mạnh mẽ trong giai đoạn 2020–2025, đặc biệt là với sự ra đời của các luật mới như Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng sửa đổi 2020, Luật Đất đai 2024, Luật Bảo vệ môi trường 2020, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quá trình thủ tục của nhà đầu tư càng cần được nhìn nhận một cách hệ thống hơn.

Bài viết này tổng hợp đầy đủ trình tự, cập nhật những thay đổi quan trọng từ các nghị định và thông tư mới nhất, đồng thời phân tích các điểm nhấn mà nhà đầu tư cần lưu ý khi triển khai dự án sử dụng đất.

I. GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ DỰ ÁN

Đây là giai đoạn quan trọng nhất và thường kéo dài nhất, đặc biệt đối với dự án triển khai theo hình thức giao đất, cho thuê đất trực tiếp. Các dự án theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thường rút ngắn được nhiều thủ tục ban đầu do cơ quan nhà nước đã chuẩn bị sẵn quỹ đất sạch.

1. Nghiên cứu sự cần thiết, tính phù hợp và quy mô đầu tư

Theo Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi 2022), mọi dự án đều phải làm rõ:
– Sự cần thiết triển khai
– Tính phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế – xã hội
– Sự phù hợp quy hoạch tỉnh (theo Luật Quy hoạch 2017)
– Khả năng giải ngân và tác động lan tỏa

2. Khảo sát, thăm dò thị trường trong và ngoài nước

Phù hợp Luật Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa, và quy định về nghiên cứu tiền khả thi theo Luật Xây dựng.

3. Tìm kiếm và lựa chọn địa điểm đầu tư

Điểm mới: Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025) yêu cầu cơ quan quản lý cung cấp hồ sơ quy hoạch, thông tin sử dụng đất qua hệ thống số hóa.

4. Xin giới thiệu địa điểm (đối với giao đất, cho thuê đất)

Thực hiện theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định hướng dẫn (ban hành 2024), trong đó yêu cầu công khai thông tin quy hoạch trên cổng thông tin đất đai quốc gia.

5. Lập đề xuất dự án đầu tư

Nội dung tuân thủ Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 31/2021/NĐ-CP.

6. Thỏa thuận địa điểm hoặc nộp tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp (đối với thuê đất, nhận chuyển nhượng…)

Điểm mới:
– Luật Đất đai 2024 công nhận giao dịch đất đai điện tử.
– Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải được UBND tỉnh chấp thuận (Nghị định 148/2020/NĐ-CP).

7. Lựa chọn nhà đầu tư

Theo ba hình thức:
– Đấu giá quyền sử dụng đất (Luật Đất đai 2024)
– Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (Luật Đấu thầu 2023; Nghị định 23/2024/NĐ-CP)
– Giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá

Điểm mới: Luật Đấu thầu 2023 siết chặt đấu thầu dự án có sử dụng đất.

8. Chủ trương đầu tư – cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Các dự án thuộc danh mục quy định tại Luật Đầu tư 2020 phải trải qua thẩm định chủ trương đầu tư của:
– Quốc hội
– Thủ tướng Chính phủ
– UBND tỉnh

Đối với nhà đầu tư nước ngoài, việc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thực hiện theo Điều 37 Luật Đầu tư.

9. Lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc Báo cáo nghiên cứu khả thi

Theo Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và Nghị định 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án.

10. Quy hoạch chi tiết – Quy hoạch tổng mặt bằng

Căn cứ:
– Luật Quy hoạch đô thị 2009
– Luật Xây dựng
– Luật Đất đai 2024

Trình tự bao gồm: xin giấy phép quy hoạch (nếu chưa có), lập quy hoạch 1/2000 (nếu thiếu), lập 1/500, thẩm định và phê duyệt.

Các hình thức đấu giá và đấu thầu bắt buộc phải có 1/500 trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư.

11–25. Các thủ tục pháp lý chuyên ngành khác

Bao gồm:
– Thông báo thu hồi đất
– Lấy ý kiến thiết kế cơ sở
– Thỏa thuận cấp điện, nước, hạ tầng kỹ thuật
– Thẩm duyệt thiết kế PCCC (Luật PCCC & Nghị định 136/2020/NĐ-CP)
– Đánh giá tác động môi trường (Luật BVMT 2020; Nghị định 08/2022/NĐ-CP)
– Xác định giá đất (theo Luật Đất đai 2024 với phương pháp 4 bước mới)
– Phê duyệt phương án bồi thường, GPMB
– Quyết định giao đất, cho thuê đất

Những thủ tục này có thể được thực hiện đồng thời theo tinh thần cải cách hành chính được quy định tại Nghị định 35/2023/NĐ-CP.

II. GIAI ĐOẠN THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ

(Giai đoạn triển khai xây dựng, thi công, ký kết hợp đồng)

26–27. Giao đất/thuê đất – Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Luật Đất đai 2024, việc bàn giao đất phải thực hiện đồng thời trên hồ sơ điện tử và thực địa.

28. Chuẩn bị mặt bằng

Gồm rà phá bom mìn, giải phóng vật cản, san lấp mặt bằng.
Trường hợp san lấp kênh rạch phải thực hiện theo Luật Tài nguyên nước 2023.

29. Khảo sát xây dựng

Lập nhiệm vụ khảo sát, lựa chọn nhà thầu khảo sát, giám sát khảo sát, nghiệm thu kết quả.

30–31. Thiết kế xây dựng công trình

Thực hiện theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP:
– Thiết kế 1 bước
– Thiết kế 2 bước
– Thiết kế 3 bước

Các bước thẩm định, thẩm tra phải được thực hiện thông qua hệ thống quản lý dự án công trình số hóa theo yêu cầu của Bộ Xây dựng.

32. Giấy phép xây dựng

Theo Luật Xây dựng sửa đổi 2020, một số công trình được miễn giấy phép.

33–36. Lựa chọn nhà thầu – Thi công

Áp dụng theo Luật Đấu thầu 2023, Nghị định 23/2024/NĐ-CP.
Nhà thầu phải có chứng chỉ năng lực theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP.

Trong quá trình thi công, chủ đầu tư phải:
– Quản lý chất lượng
– Quản lý an toàn lao động
– Quản lý chi phí
– Quản lý tiến độ
– Nghiệm thu từng phần

37–38. Kiểm tra chất lượng và kiểm tra môi trường

Cơ quan quản lý nhà nước kiểm tra công tác nghiệm thu và kiểm tra công trình BVMT theo Luật BVMT 2020.

III. GIAI ĐOẠN KẾT THÚC XÂY DỰNG VÀ ĐƯA CÔNG TRÌNH VÀO KHAI THÁC

39. Bàn giao và vận hành thử

Bao gồm vận hành thử hệ thống điện, nước, PCCC, xử lý nước thải, nhà xưởng, công trình phụ trợ.

40–41. Quyết toán và kiểm toán

Theo Thông tư 08/2022/TT-BTC và Thông tư 10/2020/TT-BXD.

42. Giám sát, đánh giá dự án

Thực hiện theo Luật Đầu tư công (nếu có vốn nhà nước) hoặc theo Luật Đầu tư và Luật Xây dựng.

43–46. Thủ tục sau hoàn công

Bao gồm:
– Giấy phép hoạt động (đối với lĩnh vực có điều kiện)
– Chứng nhận sở hữu công trình
– Bảo trì công trình
– Đăng kiểm công trình đặc thù
– Công bố thông tin dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (nếu là dự án kinh doanh BĐS)

IV. NHỮNG CẬP NHẬT PHÁP LÝ QUAN TRỌNG GIAI ĐOẠN 2024–2025

1. Luật Đất đai 2024

Có hiệu lực từ 1/1/2025, thay đổi nhiều thủ tục:
– Phương pháp định giá đất 4 bước
– Cơ chế giao đất – cho thuê đất minh bạch hơn
– Hạn chế thu hồi đất vì mục tiêu thương mại
– Tăng cường phân cấp và số hóa hồ sơ đất đai

2. Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023

Áp dụng từ 1/1/2025, quy định mới về:
– Điều kiện của dự án nhà ở
– Yêu cầu công khai thông tin
– Điều kiện chuyển nhượng dự án

3. Luật Đấu thầu 2023 và Nghị định 23/2024/NĐ-CP

Siết chặt lựa chọn nhà đầu tư các dự án có sử dụng đất, bổ sung cơ chế chấm điểm và lựa chọn liên danh.

4. Luật Bảo vệ môi trường 2020 – Nghị định 08/2022/NĐ-CP

Phân loại dự án theo mức độ nguy cơ, thay thế khái niệm cam kết BVMT bằng đăng ký môi trường.

5. Luật Xây dựng sửa đổi và Nghị định 15/2021/NĐ-CP

Quy định toàn diện về quản lý dự án đầu tư xây dựng.

V. TRÌNH TỰ THỰC HIỆN QUY HOẠCH 1/500 CHO DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Quy hoạch chi tiết 1/500 là điều kiện bắt buộc với hầu hết các dự án có sử dụng đất.

Trình tự gồm:

Xin chủ trương lập quy hoạch
Chuẩn bị nhiệm vụ quy hoạch chi tiết
Lựa chọn đơn vị tư vấn
Lập hồ sơ quy hoạch 1/500
Lấy ý kiến cộng đồng, sở ngành
Thẩm định quy hoạch
Phê duyệt quy hoạch chi tiết
Công bố công khai quy hoạch
Nộp hồ sơ điều chỉnh quy hoạch (nếu có)

Theo Luật Quy hoạch đô thị và Nghị định 37/2010/NĐ-CP.

Trình tự thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất là một chuỗi thủ tục đa ngành, nhiều tầng nấc và liên quan đến nhiều luật khác nhau. Việc cập nhật các văn bản pháp lý mới nhất là yêu cầu bắt buộc để đảm bảo dự án triển khai đúng hướng, hạn chế rủi ro pháp lý và tối ưu tiến độ.

CÔNG TY CP TV ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG

ĐT: (08) 35146426 - (028) 22142126 – Fax: (028) 39118579 - Hotline: 0903 649 782

Địa chỉ trụ sở chính: 28B Mai Thị Lựu - Khu phố 7, Phường Tân Định. TP.HCM

Địa chỉ văn phòng đại diện: Chung cư B1- Số 2 Đường Trường Sa, Phường Gia Định. TP.HCM

Website: www.khoanngam.net; www.lapduan.com; www.minhphuongcorp.net;

Email: nguyenthanhmp156@gmail.com ; thanhnv93@yahoo.com.vn