THIẾT KẾ VÀ XÂY DỰNG KHU NHÀ CAO TẦNG

THIẾT KẾ VÀ XÂY DỰNG KHU NHÀ CAO TẦNG

GIỚI THIỆU CHUNG VỀ QUY TRÌNH THIẾT KẾ VÀ XÂY DỰNG NHÀ CAO TẦNG

Xây dựng một tòa nhà cao tầng là hành trình phức tạp, đòi hỏi sự tham gia đồng bộ của nhiều nhóm chuyên môn: kiến trúc – kết cấu – cơ điện – cấp thoát nước – PCCC – hạ tầng kỹ thuật – QS – quản lý dự án. Trung tâm của toàn bộ hệ thống là Kiến trúc sư chủ trì, người vừa là nhà thiết kế, vừa là “nhạc trưởng” điều phối toàn bộ quá trình.

Đối với khách hàng, kiến trúc sư giúp xác định nhu cầu, ngân sách, cấu trúc công năng; đối với dự án, họ là người hợp pháp duy nhất có quyền thiết kế xin cấp phép đối với các công trình nhà cao tầng theo luật định.

Thông thường, một dự án nhà cao tầng được chia thành 02 giai đoạn lớn:

1. Giai đoạn thiết kế

Bao gồm toàn bộ chuỗi từ nghiên cứu khả thi đến hồ sơ xin phép và thiết kế thi công.

2. Giai đoạn xây dựng

Bao gồm lựa chọn nhà thầu, thi công từng phần việc, giám sát, nghiệm thu và bàn giao.

Bài nghiên cứu này trình bày đầy đủ hai giai đoạn theo chuỗi 12 bước tiêu chuẩn quốc tế và phù hợp quy định Việt Nam.

GIAI ĐOẠN THIẾT KẾ – TIỀN ĐỀ QUYẾT ĐỊNH THÀNH CÔNG DỰ ÁN

Giai đoạn thiết kế là “linh hồn” của một tòa nhà cao tầng. Mức độ chính xác, đồng bộ và khoa học của thiết kế ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng, chi phí và an toàn công trình.

Quy trình gồm 06 bước chính:

Nghiên cứu khả thi & định hướng dự án (Feasibility Study)

Ngay lần làm việc đầu tiên, khách hàng chia sẻ mong muốn, mục tiêu đầu tư, quy mô dự kiến và ngân sách. Kiến trúc sư chủ trì sẽ:

·        Khảo sát hiện trạng khu đất.

·        Phân tích chỉ tiêu quy hoạch (tầng cao tối đa, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất…).

·        Đánh giá khả năng tiếp cận hạ tầng (đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, viễn thông).

·        Xem xét các yếu tố rủi ro (giải phóng mặt bằng, pháp lý đất đai, vùng bảo tồn, hành lang an toàn kỹ thuật…).

Từ đó, nhóm thiết kế đưa ra báo cáo khả thi sơ bộ gồm:
✔ Phương án tổng mặt bằng khả thi
✔ Quy mô công trình đề xuất
✔ Dự báo chi phí đầu tư
✔ Lộ trình thủ tục hành chính

Nghiên cứu phác thảo – ESQ / DIA

2.1 Trường hợp thiết kế mới (ESQ)

Kiến trúc sư thực hiện các bản phác thảo đầu tiên về hình khối, mặt bằng chức năng, phương án tiếp cận và giải pháp kiến trúc phù hợp với:

·        Quy hoạch đô thị

·        Cảnh quan xung quanh

·        Nhu cầu của khách hàng

·        Ngân sách dự kiến

2.2 Trường hợp cải tạo – tái thiết (DIA)

Nếu công trình cải tạo hoặc xây dựng lại, sẽ cần:

·        Khảo sát hiện trạng kiến trúc – kết cấu – hệ thống kỹ thuật

·        Đánh giá mức độ xuống cấp

·        Xác định phạm vi tháo dỡ, gia cường, cải tạo

Tại giai đoạn này, chi phí vẫn là ước tính sơ bộ, chưa mang tính cam kết.

 Thiết kế sơ bộ – AVP (APS/APD)

Khi chủ đầu tư đồng ý phương án phác thảo, nhóm thiết kế tiến hành:

3.1 Thiết kế sơ bộ tóm tắt – APS

Tài liệu này gồm:

·        Mặt bằng sơ bộ từng tầng

·        Mặt đứng – mặt cắt chính

·        Khoảng lùi – các chỉ tiêu quy hoạch

·        Phân tích các phương án thiết kế tối ưu

Kiến trúc sư đồng thời đưa ra:
✔ Dự toán sơ bộ
✔ Tiến độ dự án
✔ Nhu cầu các chuyên ngành kỹ thuật tham gia

3.2 Thiết kế sơ bộ chi tiết – APD

Ở bước này, dự án được hoàn thiện rõ ràng hơn:

·        Lựa chọn vật liệu chủ đạo

·        Định hướng giải pháp kết cấu

·        Giải pháp kỹ thuật cơ điện, PCCC

·        Tối ưu công năng

·        Tính toán cân bằng nhiệt – năng lượng theo chuẩn RT 2012 (hoặc QCVN 09:2017 ở Việt Nam)

Chi phí đầu tư được xác định gần sát với thực tế.

Lập hồ sơ xin Giấy phép xây dựng – DPC

Đây là giai đoạn đặc biệt quan trọng. Kiến trúc sư chuẩn bị toàn bộ hồ sơ gồm:

·        Đơn xin phép xây dựng

·        Bản vẽ xin phép (quy hoạch, kiến trúc, thoát người, PCCC sơ bộ, cấp thoát nước, cấp điện)

·        Báo cáo thuyết minh tổng hợp

·        Hồ sơ pháp lý đất đai, bản đồ hiện trạng

·        Giấy chứng nhận tuân thủ quy chuẩn – tiêu chuẩn xây dựng

·        Văn bản đánh giá tác động PCCC

·        Hồ sơ năng lượng công trình (nếu là nhà cao tầng > 1000 m²)

Kiến trúc sư đại diện khách hàng làm việc với cơ quan quản lý cho tới khi nhận được Giấy phép.

Thiết kế kỹ thuật – dự án – PRO

Sau khi được cấp phép, nhóm thiết kế triển khai chi tiết tất cả bản vẽ:

5.1 Kiến trúc

·        Mặt bằng từng tầng

·        Mặt cắt – mặt đứng

·        Chi tiết hoàn thiện

·        Chi tiết cửa, vật liệu ốp lát, giải pháp chống thấm

5.2 Kết cấu

·        Sàn – dầm – cột – lõi cứng

·        Giải pháp móng (cọc, barrette, móng bè…)

·        Thiết kế chống động đất

·        Phân tích tải trọng và chuyển vị

5.3 Hệ thống cơ điện – MEPF

·        Điện động lực – điện nhẹ

·        Nước sạch – nước thải

·        Thông gió – điều hòa không khí

·        Hệ thống bơm và cấp khí

·        Thang máy – thang hàng

5.4 PCCC

·        Lối thoát nạn

·        Sprinkler

·        Bơm chữa cháy

·        Họng nước vách tường

·        Hệ thống báo cháy địa chỉ

5.5 Hạ tầng & cảnh quan

·        Đấu nối điện – nước – viễn thông

·        Đường nội bộ, bãi xe

·        Không gian xanh

 Hồ sơ thiết kế thi công – Dossier EXE

Hồ sơ EXE là “xương sống” cho thi công, gồm:

✔ Bản vẽ chi tiết kỹ thuật
✔ Bản vẽ biện pháp thi công
✔ Hồ sơ tiêu chuẩn kỹ thuật
✔ Dự toán chi tiết theo khối lượng BOQ
✔ Chỉ dẫn kỹ thuật (Specifications)
✔ Tiến độ tổng thể thi công

Giai đoạn thiết kế khép lại tại đây.

 GIAI ĐOẠN THI CÔNG – BIẾN BẢN VẼ THÀNH HIỆN THỰC

 Lựa chọn nhà thầu và ký hợp đồng

Chủ đầu tư tiến hành:

·        Đấu thầu / chỉ định thầu

·        Đánh giá năng lực nhà thầu

·        Kiểm tra biện pháp thi công đề xuất

·        Ký hợp đồng xây dựng (trọn gói – đơn giá cố định – đơn giá điều chỉnh)

 Công tác chuẩn bị

·        Rào chắn, bảo vệ công trường

·        Định vị mốc tọa độ

·        Lập lán trại, kho bãi

·        Chuẩn bị máy móc – thiết bị

·        Lập biện pháp an toàn lao động – PCCC – môi trường

 Thi công phần ngầm

Bao gồm các hạng mục:

3.1 Đào đất – hố móng

·        Đào đất bằng máy và thủ công

·        Chống sạt lở bằng cừ Larsen, tường vây barrette hoặc Soil Nail

3.2 Thi công móng

·        Móng cọc khoan nhồi / cọc ép

·        Kiểm tra PDA – PIT

·        Thi công đài cọc – giằng móng

3.3 Tầng hầm

·        Kết cấu bê tông cốt thép

·        Chống thấm tường hầm – sàn hầm

·        Lắp đặt hệ thống bơm chống ngập

 Thi công phần thân

4.1 Khung kết cấu

·        Dầm – cột – sàn

·        Lõi cứng chịu lực

·        Vách cứng

4.2 Hệ thống kỹ thuật âm sàn – âm trần

·        Ống điều hòa – ống nước

·        Dây cáp điện – ống gen

·        Hệ thống PCCC

4.3 Xây tường – hoàn thiện cơ bản

·        Tường gạch, tường thạch cao

·        Lắp cửa đi, cửa sổ

·        Trát – bả – sơn lót

 Thi công hoàn thiện

·        Lát sàn

·        Ốp tường

·        Sơn hoàn thiện

·        Lắp thiết bị vệ sinh

·        Lắp hệ thống điện – nước – đèn chiếu sáng

·        Lắp thang máy

·        Lắp hệ thống điều hòa – thông gió

6. Kiểm tra – nghiệm thu – đưa vào vận hành

Bao gồm:

6.1 Thử nghiệm hệ thống kỹ thuật

·        PCCC

·        Điện – ATS – máy phát

·        Điều hòa thông gió

·        Bơm nước

·        Hệ thống camera

6.2 Nghiệm thu công việc – nghiệm thu hoàn thành

Theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP và Thông tư 10/2021/TT-BXD.

6.3 Bàn giao đưa vào sử dụng

Hồ sơ hoàn thành xây dựng bao gồm:

·        Bản vẽ hoàn công

·        Nhật ký thi công

·        Chứng chỉ vật liệu

·        Kết quả thí nghiệm

·        Hướng dẫn vận hành

·        Tổng hợp khối lượng thực tế

VAI TRÒ CỦA KIẾN TRÚC SƯ TRONG TOÀN BỘ QUÁ TRÌNH

Kiến trúc sư giữ vai trò cốt lõi:

·        Chủ trì thiết kế

·        Xác lập ý tưởng và định hướng công trình

·        Điều phối các bộ môn kỹ thuật

·        Giám sát tác giả trong suốt quá trình thi công

·        Bảo vệ tiến độ – chất lượng thiết kế

·        Đại diện chủ đầu tư giải trình với cơ quan quản lý

Ở nhiều quốc gia, kiến trúc sư là Project Manager của dự án; tại Việt Nam, vai trò này có thể được bổ sung bởi kỹ sư quản lý dự án.

Một tòa nhà cao tầng không chỉ là tập hợp của bê tông, thép và kính – mà là thành quả của một hệ thống tư duy kỹ thuật chuẩn mực, sự phối hợp chặt chẽ của nhiều chuyên gia và tính kỷ luật tuyệt đối trong thi công.

Quy trình 12 bước từ nghiên cứu khả thi tới bàn giao giúp:

·        Đảm bảo an toàn – chất lượng – độ bền của công trình

·        Tiết kiệm chi phí đầu tư bằng thiết kế tối ưu

·        Giảm rủi ro pháp lý trong suốt vòng đời dự án

·        Tạo ra một công trình giàu giá trị sử dụng, đáp ứng tiêu chuẩn quốc gia và quốc tế

 

CÔNG TY CP TV ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG

ĐT: (08) 35146426 - (028) 22142126  – Fax: (028) 39118579 - Hotline: 0903 649 782

Địa chỉ trụ sở chính: 28B Mai Thị Lựu - Khu phố 7, Phường Tân Định. TP.HCM 

Địa chỉ văn phòng đại diện: Chung cư B1- Số 2 Đường Trường Sa, Phường Gia Định. TP.HCM

Website: www.khoanngam.net;  www.lapduan.com; www.minhphuongcorp.net;

Email: nguyenthanhmp156@gmail.com ; thanhnv93@yahoo.com.vn