GIÁM SÁT THI CÔNG XÂY DỰNG KHU CHUNG CƯ NHÀ Ở

TƯ VẤN GIÁM SÁT THI CÔNG XÂY DỰNG KHU CHUNG CƯ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP

I. Bối cảnh và ý nghĩa của công tác giám sát trong dự án nhà ở xã hội

Trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021–2030, Chính phủ đặt mục tiêu phát triển một triệu căn hộ nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp. Các dự án chung cư phân khúc này thường có:

·        Quy mô lớn, mật độ dân cư cao

·        Yêu cầu về an toàn – phòng cháy – chất lượng công trình

·        Hạn mức đầu tư thấp → dễ phát sinh rủi ro tiết giảm vật liệu

·        Yêu cầu tiến độ nhanh để đáp ứng nhu cầu xã hội

Chính vì vậy, tư vấn giám sát thi công (TVGS) đóng vai trò then chốt để đảm bảo:

1.    Chất lượng công trình bền vững 50–70 năm

2.    Tiến độ – an toàn – chi phí theo đúng hồ sơ thiết kế – hợp đồng

3.    Ngăn ngừa gian lận vật liệu (xi măng, cốt thép, bê tông)

4.    Bảo đảm công trình chung cư an toàn cho hàng nghìn cư dân tương lai

TVGS là “tai – mắt – trái tim – bộ não kỹ thuật” của chủ đầu tư trên công trường.

II. Căn cứ pháp lý điều chỉnh hoạt động tư vấn giám sát

TVGS tuân thủ các quy định chính:

·        Luật Xây dựng 2014 – sửa đổi 2020

·        Nghị định 06/2021/NĐ-CP (quản lý chất lượng & bảo trì công trình)

·        Nghị định 10/2023/NĐ-CP (quản lý chi phí)

·        Thông tư 10/2021/TT-BXD (quản lý an toàn lao động)

·        QCVN 04:2021/BXD – Nhà chung cư

·        QCVN 06:2022/BXD – PCCC

·        Tiêu chuẩn thiết kế kết cấu, MEP, kiến trúc

TVGS phải có chứng chỉ hành nghề hạng II hoặc I, tùy quy mô dự án.

III. Nội dung giám sát thi công xây dựng chung cư thu nhập thấp

Khối lượng giám sát gồm 4 nhóm chính:

1. Giám sát chất lượng thi công

A. Giám sát nền móng

·        Kiểm tra ép cọc, khoan nhồi, PDA test

·        Kiểm tra thép móng, ván khuôn, bê tông móng

·        Kiểm tra độ sụt bê tông – lấy mẫu nén 7–28 ngày

B. Giám sát kết cấu khung – sàn

·        Thép dầm – cột – sàn

·        Mác bê tông, quy trình đổ và bảo dưỡng

·        Độ phẳng sàn, sai số cho phép

C. Giám sát MEP (Điện – Nước – Thoát hiểm – PCCC)

·        Ống nước nóng PPR – ống PVC

·        Điện âm tường – tủ điện – chống giật

·        Hệ thống PCCC: bơm – van – sprinkler – báo cháy

·        Hệ thống thông gió – cấp gió hành lang

D. Giám sát hoàn thiện

·        Tường, trát, ốp lát

·        Sơn nước, chống thấm WC & mái

·        Cửa nhôm kính – cửa thép chống cháy

·        Lan can, thang máy, hệ thống kỹ thuật

2. Giám sát khối lượng – vật liệu

TVGS kiểm soát:

·        Nguồn gốc vật liệu

·        Chứng chỉ chất lượng

·        Thí nghiệm bê tông, gạch, thép, cát đá

·        Kiểm đếm khối lượng theo bản vẽ – BOQ

Đối với chung cư thu nhập thấp, nguy cơ bớt xén vật liệu cao hơn nên TVGS phải làm việc độc lập – khách quan – nhật ký công trường minh bạch.

3. Giám sát an toàn lao động – vệ sinh môi trường

·        Khu vực thi công phải có lan can, biển cảnh báo

·        Công nhân có PPE: giầy, nón, dây đai an toàn

·        Phòng cháy khi hàn cắt kim loại

·        Đo tiếng ồn, bụi, kiểm soát chất thải xây dựng

·        Lối thoát nạn phải thông suốt

Đặc biệt: chung cư nhiều tầng, thi công cao → nguy cơ rơi ngã rất cao.

4. Giám sát tiến độ – chi phí – hồ sơ pháp lý

·        Kiểm soát tiến độ theo biểu đồ Gantt

·        Xác nhận khối lượng nghiệm thu A-B

·        Theo dõi phát sinh, điều chỉnh thiết kế

·        Kiểm soát thanh toán, tránh đội giá dự án

·        Lập hồ sơ hoàn công, hồ sơ chất lượng

 IV. Đặc thù giám sát chung cư thu nhập thấp

So với chung cư thương mại, nhà ở xã hội có những khác biệt:

1. Chi phí đầu tư hạn chế → nguy cơ cắt giảm vật liệu

Đây là nhóm rủi ro chủ yếu:

·        Giảm mác bê tông

·        Thép không đúng chủng loại

·        Tường xây gạch không nung chất lượng thấp

·        Thi công ẩu vì áp lực tiến độ

TVGS phải giám sát 100% đầu vào vật liệu.

2. Tốc độ thi công nhanh

Do yêu cầu bàn giao nhà cho người dân, tiến độ luôn rất gấp.
→ TVGS cần:

·        Tổ chức giám sát 2–3 ca/ngày

·        Tăng cường kiểm tra đổ bê tông đêm

·        Yêu cầu thi công song song MEP – kết cấu

3. Tiêu chuẩn PCCC nghiêm ngặt

Nhà chung cư phải đạt:

·        2 lối thoát nạn

·        Buồng thang bộ chống cháy – tăng áp

·        Hệ thống báo cháy tự động

·        Sprinkler hành lang – phòng kỹ thuật

·        Khoang cháy – cửa chống cháy

TVGS phải làm việc chặt với đơn vị thiết kế PCCC và cảnh sát PCCC.

4. Tiêu chuẩn về công năng – tiện ích – không gian sống

Nhà thu nhập thấp vẫn phải đáp ứng:

·        Căn hộ tối thiểu 25–35–45 m²

·        Thông gió tự nhiên

·        Chiếu sáng hợp lý

·        An toàn trẻ em

·        Tường cách âm

·        Khu vực sinh hoạt cộng đồng

TVGS cần kiểm tra kỹ các thông số hoàn thiện.

 V. Mô hình tổ chức và quản lý TVGS

Thông thường, tổ tư vấn giám sát gồm:

·        01 Chỉ huy trưởng giám sát

·        01 kỹ sư giám sát kết cấu

·        01 kỹ sư giám sát MEP

·        01 kỹ sư giám sát hoàn thiện

·        01 kỹ sư PCCC

·        01 cán bộ an toàn

·        01 thư ký – hồ sơ chất lượng

Quy trình kiểm tra – phê duyệt phải chuẩn hóa:

1.    Kiểm tra vật liệu vào công trường

2.    Kiểm tra bản vẽ shop drawing

3.    Kiểm tra biện pháp thi công

4.    Lập biên bản nghiệm thu từng công việc

5.    Lập nhật ký giám sát

6.    Kiểm tra an toàn lao động

7.    Chụp ảnh, lưu hồ sơ

 VI. Rủi ro thường gặp trong dự án chung cư và cách phòng ngừa

1. Rủi ro chất lượng kết cấu

·        Sai thép, sai cover

·        Bê tông không đạt mác

·        Rung lắc khi thử tải

Biện pháp: kiểm tra 3 lớp → thép – ván khuôn – bê tông.

2. Rủi ro thấm – dột

Xảy ra nhiều nhất tại:

·        Sàn WC

·        Sân thượng

·        Ban công

Biện pháp: thử nước 48 giờ → nghiệm thu chống thấm 3 lớp.

3. Rủi ro PCCC không đạt

·        Không đạt áp lực đầu phun

·        Lỗi báo cháy

·        Cửa chống cháy không đóng kín

Biện pháp: TVGS kiểm tra theo QCVN 06, thử nghiệm toàn hệ thống.

4. Rủi ro pháp lý – hồ sơ chất lượng

Nhiều dự án bị chậm bàn giao vì hồ sơ không đầy đủ.

Biện pháp: TVGS yêu cầu nhà thầu cập nhật hồ sơ:

·        Nhật ký

·        Hình ảnh

·        Phiếu thí nghiệm

·        Biên bản nghiệm thu

·        Bản vẽ hoàn công

VII. Vai trò của tư vấn giám sát đối với tính bền vững và an toàn xã hội

Nhà chung cư thu nhập thấp không đơn thuần là công trình xây dựng mà là môi trường sống của hàng nghìn người, gắn liền với trật tự đô thị – an toàn PCCC – an sinh xã hội.

TVGS góp phần:

 Bảo vệ người dân

Ngăn ngừa nguy cơ sập nhà, nghiêng lún, chập điện, cháy nổ.

 Bảo vệ ngân sách nhà nước

Chống đội vốn – thất thoát – lãng phí.

 Bảo vệ uy tín của chủ đầu tư

Công trình đạt chất lượng → cư dân an tâm → giá trị dự án tăng.

 Bảo vệ môi trường

Kiểm soát bụi, tiếng ồn, chất thải xây dựng.

Tư vấn giám sát thi công xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp là nhiệm vụ có tính chất an sinh – xã hội – kỹ thuật cao. Chất lượng TVGS quyết định trực tiếp:

·        tuổi thọ công trình

·        mức độ an toàn của hàng nghìn cư dân

·        hiệu quả đầu tư

·        uy tín của chủ đầu tư và cơ quan quản lý

Một đội ngũ TVGS chuyên nghiệp, độc lập, minh bạch, tuân thủ đầy đủ tiêu chuẩn kỹ thuật và pháp luật là yếu tố then chốt để bảo đảm rằng các dự án nhà ở xã hội Việt Nam an toàn – bền vững – giá cả hợp lý – chất lượng ổn định trong 50–70 năm.

 

GỌI NGAY -  0903649782 - 028 35146426 

ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN MIỄN PHÍ

CÔNG TY CP TV ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG

Địa chỉ: 28B Mai Thị Lựu - Khu phố 7, Phường Tân Định, TP.HCM

Email: nguyenthanhmp156@gmail.com